Theo Bộ Xây dựng, dự báo nhu cầu về nhà ở giai đoạn 2021 – 2030 sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại khu vực đô thị. Trong đó, tỉ lệ dân số đô thị tăng từ 40 – 45% và nhu cầu mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị.
Theo báo cáo nghiên cứu thị trường BĐS HN , TP HCM Q3 của CBRE: Nguồn cung căn hộ bán có cải thiện nhẹ tuy nhiên cả năm 2023 vẫn ở mức thấp nhất trong 10 năm.
Tuy vậy, các dự án sơ cấp mới mở bán lại tập trung ở các phân khúc cao cấp, vắng bóng nguồn cung trung cấp và bình dân.
Vậy việc thay đổi luật nhà ở và luật kinh doanh bất động sản có là chìa khóa giải quyết nguồn cung căn hộ của người dân về nhà ở tại các đô thị?
——————————-
Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân. Nhà ở được sử dụng vào mục đích để ở và mục đích không phải để ở mà pháp luật không cấm là nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp. Nhà ở bao gồm: Nhà ở riêng lẻ (Cá nhân tự xây dựng); Nhà ở công vụ; Nhà ở phục vụ tái định cư; Nhà ở xã hội; Nhà ở thương mại.
Nhà ở thương mại là nhà ở được các CHỦ ĐẦU TƯ đầu tư xây dựng để bán, cho thuê mua, cho thuê theo cơ chế thị trường. Nhà ở thương mại bao gồm: Nhà ở Chung cư, Nhà ở riêng lẻ (thấp tầng và biệt thự, nhà liền thổ), Đất nền phân lô.
Nguồn cung căn hộ bán cải thiện nhẹ nhưng cả năm 2023 vẫn ở mức thấp nhất trong 10 năm
Nguồn: BP nghiên cứu CBRE, Q3/2023
Các loại hình kinh doanh nhà ở thương mại hiện tại:
- Kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai
- Chuyển nhượng sau khi hoàn thiện
CUNG – CẦU THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI VÀ CÁC VẤN ĐỀ TỒN TẠI
Nhu cầu nhà ở thương mại theo dự báo của của Bộ Xây dựng giai đoạn 2021 – 2030 với Tỉ lệ dân số đô thị tăng từ 40 – 45% mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Tương đương nhu cầu xấp xỉ 1 triệu căn hộ 70m2 ( 2 ngủ ) bao gồm cả nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở riêng lẻ.
Nguồn cung theo dữ liệu của Bộ Xây dựng tính từ năm 2019 đến 2023 được thể hiện trong bảng dưới đây.
Nguồn: Bộ Xây dựng
Do thiếu hụt nguồn cung, chủ đầu tư muốn tối đa hóa lợi nhuận nên sẽ triển khai các dự án với mức giá bán cao.
Tuy nhiên, các vấn đề hiện hữu với nguồn cung nhà ở thương mại cũng rất nhiều, gây vướng mắc cho cả chủ đầu tư và khách hàng có nhu cầu sử dụng nhà ở thương mại.
1. Định giá đất
Kỳ họp Quốc hội thứ 5 khóa XV Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nhấn mạnh, Luật Đất đai khó nhất là vấn đề tài chính đất đai, trong tài chính đất đai khó nhất là vấn đề định giá đất. Do đó, trong Luật này phải quy định về nguyên tắc xác định giá đất cũng như phương pháp xác định giá đất để Quốc hội thảo luận và cho ý kiến.
Khó khăn trong quá trình định giá đất đến từ các yếu tố : Nguồn thu từ đất chiếm tỷ lệ trọng lớn trong thu nội địa;
Nguồn: AFA tổng hợp
Định giá đất sẽ liên quan tới công tác Thu hồi, đền bù, tái định cư, giải phóng mặt bằng.
Các phương pháp định giá đất theo điều 4, nghị định 44/2014/NĐ-CP
Quốc hội sẽ có kỳ họp bất thường vào tháng 01/2024 để quyết luật Đất đai
2. Xác định chủ đầu tư dự án
Theo quy định hiện hành, tất cả các dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc không có đất ở mặc dù phù hợp với quy hoạch và kế hoạch không được chấp thuận làm chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại.
Luật Nhà ở mới đã cho phép chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư là chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án nhà ở thương mại theo Luật Đất đai
3. Quy hoạch điều chỉnh không kịp thời
Có nhiều quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 chưa được cập nhật, điều chỉnh kịp thời nên chưa đáp ứng nhu cầu của các nhà đầu tư.
Quy hoạch 1/2000 do Cơ quan Nhà nước lập, điều chỉnh
Quy hoạch 1/500 do các nhà đầu tư lập
4. Chuyển nhượng dự án
Sửa đổi, bổ sung quy định về nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản; điều kiện khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản; thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Đồng thời, Luật Kinh doanh Bất động sản (mới) bổ sung quy định về thực hiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.
5. Xen kẹt đất công
Các thửa đất do Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong các thửa đất của dự án đầu tư chứ không phải nằm tập trung gây ảnh hưởng không nhỏ đến việc thi công các công trình xây dựng.
