Vào cuộc họp ngày 27 và 28 tháng 11 năm 2023, Quốc hội đã thông qua hai dự thảo luật mới là luật nhà ở và luật kinh doanh bất động sản. Trong đó luật nhà ở sửa đổi bổ sung thêm các quy định mới liên quan đến nhà ở xã hội, thời hạn sở hữu chung cư, nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân. Luật kinh doanh bất động sản cũng thay đổi mức đặt cọc mua bán nhà ở, công trình xây dựng đạt đủ điều kiện đưa vào kinh doanh tối đa 5 %, bắt buộc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải giao dịch thông qua ngân hàng. Ngoài ra siết chặt thêm các quy định về hoạt động phân lô bán nền. Vậy những thay đổi của hai luật này ảnh hưởng như thế nào tới thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản nhà ở nói riêng?
LUẬT NHÀ Ở “CHỜ” LUẬT ĐẤT ĐAI
Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được Quốc hội thông qua ngày 27/11 nhưng ngày có hiệu lực là từ 1/1/2025 để bảo đảm đồng bộ với Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua sau, đồng thời bảo đảm chất lượng ban hành các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật.
Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định về đồng bộ cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội, trong đó bao gồm các đối tượng được hỗ trợ cũng như các vấn đề vướng mắc liên quan đến điều kiện cư trú, các quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Tổng liên đoàn lao động Việt Nam sẽ là cơ quan chủ quản đầu tư các dự án nhà ở xã hội mới thay vì như trước đây, các chủ đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội hầu như là các doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, Luật Nhà ở mới không quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn mà chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư đáp ứng đúng tâm tư nguyện vọng và nhu cầu của các chủ sở hữu nhà chung cư. Đồng thời, với các quy định trong việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư vẫn có đầy đủ các cơ chế, chính sách, biện pháp để thực hiện việc “cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” khi nhà chung cư đã hết “thời hạn sử dụng” hoặc bị xuống cấp hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng.
Đối với vấn đề nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân (chung cư mini), Quốc hội đã ủy quyền lại cho Nhà Nước tập trung quản lý kiểm soát các vấn đề về quy hoạch, vệ sinh môi trường, phòng cháy chữa cháy, cấp phép xây dựng và quản lý kiến trúc đô thị. Bổ sung quy định điều chỉnh đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ có mục đích hỗn hợp cả bán, cho thuê mua, cho thuê để đáp ứng yêu cầu thực tiễn và giao Chính phủ quy định chi tiết.
LUẬT KINH DOANH BĐS
Về vấn đề hợp đồng đặt cọc và mua bán nhà ở, Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền thanh toán từ khách hàng thông qua tài khoản ngân hàng, chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê, thay vì 30% như trước đây. Chủ đầu tư cũng không được thu quá 95% giá trị hợp đồng nếu người mua chưa được cấp sổ. Bên cạnh đó, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng bắt buộc phải giao dịch thông qua ngân hàng.
“Siết” phân lô, bán nền
Luật Kinh doanh Bất động sản (Sửa đổi) vừa được thông qua quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III. Cụ thể, chủ đầu tư không được chỉ kinh doanh tài nguyên “thô” (đất đai) mà cần phải hình thành công trình trên khu đất đó.
“Quy định mới trong Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi về phân lô bán nền là chặt chẽ hơn so với quy định hiện hành về quản lý đô thị và có cân nhắc đến mức độ phát triển kinh tế – xã hội của các địa phương”, chủ tịch Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nhấn mạnh.
