Để hiểu rõ hơn về chủ đề này, mời bạn xem video phân tích của chúng tôi sau đây: Link
Công ty phát triển địa ốc khổng lồ của Trung Quốc Country Garden Holdings phát tín hiệu chuẩn bị có cuộc vỡ nợ đầu tiên, khi quá thời gian ân hạn của một khoản tiền lãi trái phiếu USD mà công ty vẫn chưa thực hiện được việc thanh toán. Đây được xem là một diễn biến xấu đi nữa của cuộc khủng hoảng bất động sản trầm trọng đang diễn ra ở nền kinh tế lớn thứ hai thế giới. Một số chuyên gia lo ngại rằng vụ vỡ nợ ở Country Garden có thể dẫn tới ảnh hưởng tồi tệ hơn so với vụ vỡ nợ của Evergrande hồi năm 2021, bởi Country Garden có số lượng dự án lớn hơn nhiều so với Evergrande. Vậy nguyên nhân nào cho khủng hoảng này của Country Garden?
Country Garden nói rằng không thể đáp ứng được các nghĩa vụ nợ thanh toán quốc tế cho khoản lãi hơn 15 triệu USD đến khi kết thúc cả thời gian ân hạn vào 12:00 (EDT) 17/10/2023.
Nhìn vào bức tranh tài chính của Country Garden có thể thấy trong 6 tháng đầu năm 2022, doanh nghiệp vẫn có doanh thu và lợi nhuận sau thuế dương. Tuy nhiên trong nửa đầu năm 2023, doanh nghiệp này đã báo lỗ 48.9 tỷ Nhân dân tệ (tương đương 7 tỷ USD). Câu chuyện này giống với Evergrande – doanh nghiệp top đầu hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại Trung Quốc với quy mô nhỏ hơn Country Garden nhưng khi gặp vấn đề về bùng phát nợ, họ cũng báo lãi rồi sau đó báo một khoản lỗ khổng lồ.
Country Garden liên tục bị các tổ chức quốc tế hạ bậc xếp hạng tín nhiệm
Vào cuối tháng 08/2023, Moody’s đã hạ bậc tín nhiệm của Country Garden từ B1 xuống Caa1 – mức xếp hạng đưa ra tín hiệu cảnh báo doanh nghiệp có rủi ro tín dụng rất cao. Cùng thời điểm đó, Fitch Rating cũng hạ bậc tín nhiệm của tập đoàn bất động sản đứng top đầu Trung Quốc này từ BBB- xuống BB+. Điều này cho thấy tín hiệu rất xấu về khả năng trả nợ của Country Garden.
Mô hình kinh doanh “456” của Country Garden
Mô hình kinh doanh “456” – mô hình có vòng quay vốn chỉ trong vòng 15 tháng, Country Garden đã tạo nguồn cung lớn cho thị trường, trở thành một trong những công ty có tốc độ xây dựng nhanh nhất Trung Quốc. Bên cạnh đó, doanh số bán nhà của Country Garden cũng tăng cao nhờ chiến lược tập trung vào các đô thị cấp 3, cấp 4, được hỗ trợ bởi chính sách “Tái phát triển khu ổ chuột” của Trung Quốc vào tháng 6 năm 2015. Những yếu tố đó đã giúp họ trở thành doanh nghiệp đứng đầu trong số 100 nhà phát triển hàng đầu Trung Quốc về doanh số bán hàng vào năm 2021 và 2022. Tuy nhiên, đối với một công ty bất động sản có vòng quay vốn ngắn như vậy, Country Garden sẽ phải cần rất nhiều vốn vay và phụ thuộc tương đối lớn vào đòn bẩy tài chính.
Lịch sử phát triển của thị trường bất động sản Trung Quốc
Quay trở lại lịch sử của thị trường bất động sản Trung Quốc, vào tháng 06/2015, Trung Quốc thực hiện chương trình “Tái phát triển khu ổ chuột” khiến doanh số bán nhà tại nền kinh tế lớn thứ hai thế giới này tăng vọt. Doanh thu của thị trường bất động sản Trung Quốc đạt đỉnh cao cho đến tháng 01/2021, chính phủ của đất nước này đã thực hiện chính sách “Three red line” (“3 lằn ranh đỏ”). Chính sách này đề cập đến 3 chỉ tiêu tài chính mà mỗi doanh nghiệp bất động sản cần phải đáp ứng để được tăng nợ vay. Trong đó, nếu đạt được cả 3 chỉ tiêu thì sẽ được tăng nợ lên 15%, 2 chỉ tiêu thì sẽ được tăng nợ lên 10%, 1 chỉ tiêu thì sẽ được tăng nợ lên 5% và không đáp ứng được chỉ tiêu nào thì sẽ phải giữ nguyên mức nợ. Trường hợp của Evergrande, vì không đáp ứng được lằn ranh đỏ nào nên doanh nghiệp này không được tăng vốn vay, cùng với tốc độ phát triển dự án thần tốc khiến khả năng thanh toán rơi vào khủng hoảng, dẫn đến vỡ nợ trái phiếu quốc tế.
Câu chuyện về chiến lược quản trị rủi ro và cân đối vốn trong bối cảnh lãi suất tăng cao đối với các doanh nghiệp bất động sản
Doanh nghiệp bất động sản cần phải tối ưu hệ số nợ (Nợ vay/Vốn chủ sở hữu) và chú trọng vào quản trị dòng tiền vì trong bối cảnh hiện nay, khi các doanh nghiệp này gặp vấn đề mất cân đối về vốn và dòng tiền thì sẽ gây ảnh hưởng đến nguồn cung nói riêng và cả thị trường bất động sản nói chung.
Liên hệ từ sự kiện Country Garden không trả được nợ trái phiếu quốc tế đến hạn, chúng ta có thể nhận thấy 2 điểm sau đây khi nhìn vào thị trường bất động sản Việt Nam:
- Thị trường nợ của Việt Nam chưa phát triển mạnh ra thị trường quốc tế và các doanh nghiệp bất động sản chưa huy động nợ trái phiếu từ thị trường quốc tế, vì vậy khả năng thanh toán cũng đỡ rủi ro hơn các doanh nghiệp Trung Quốc.
- Huy động trái phiếu nợ trong nước sẽ dễ dàng tái cấu trúc hơn, đặc biệt với Nghị định 08/2023/NĐ-CP, Chính phủ Việt Nam đã tạo điều kiện cho các doanh nghiệp bất động sản giải quyết câu chuyện trái phiếu này.
